本报告编制公司：石家庄中凯企业管理咨询有限公司
以下是关于养老院项目申请立项的可行性报告案例；

1.1项目概述

1、项目名称

“绿和庄园”老年社区大型公益项目

2、项目承办单位

河北绿和庄园发展有限责任公司

3、建设性质

新建

4、建设地点

河北省会石家庄市正定县

5、建设规模与内容

（1）建设规模

项目规划用地面积2000亩，项目所在地的沙矿产业发达，形成了独具特色的大沙坑。本项目充分利用这种地形地物，建设具有鲜明特色的养老产业项目，本项目利用正定县现有砂坑进行建设，沙坑南北大约1000米，东西大约2000米。

l  在整个项目的中心区域，圈地500亩。建设总建筑面积为24万平方米的“回”字型建筑群。其中，中心建筑为6层主体建筑，周围建设20栋4层建筑。在冬季中心建筑群将覆盖透明薄膜覆盖，结合砂矿地形，人工改变社区气候，将建成覆盖面积世界第一的超级薄膜保温大棚，以保证建筑群内温度四季如春，风景如画。

l  在“回”字型建筑群外围以防风绿化带，有机生态农业种植区，生态养殖区等，总计占地1500亩。其中绿化防风带600亩，有机生态农业种植区400亩，生态养殖区400亩，高标准有机鱼池及休闲垂钓园100亩。为社区内老人提供优质的有机蔬菜和畜牧产品。

l  建设引水工程，通过引入经过沙地层层过滤的地下水，保证社区内的用水安全。

l  本项目绿化率高并采用空气净化设施，主体建筑内负离子浓度高，氧气浓度高。日常饮用水源用自己的净化水。

l  床位总数：5000张。

（2）建设目标

本项目通过集约利用正定县特有砂坑，建设石家庄市规模较大，集居住、休闲、医疗、保健、娱乐等功能为一体的综合性老年专属社区。项目建设“回”字型建筑群，并在建筑群上建设一个500亩的超级大棚，保证建筑群内温度四季如春，风景如画。

建设优质服务、争创一流的老年服务机构；达到环境园林化、服务宾馆化、生活家庭化、护待亲情化的国际标准。通过精致典雅的建筑风格，人性化、功能完善的户型设计和花圃、园林、运动场、鱼池等怡人外部环境的塑造，为老人们提供了一个浪漫而温馨美丽家园。高品质的医疗保健和国际标准专业护理对接，倡导并实际践行“品质退休生活”的服务理念。

（3）建设内容

①土建工程

本项目主体建筑群包括，一个6层主体建筑，周围建设12个4层建筑，项目整体以回字建筑群进行布局，总建筑面积为24万平方米。中心建筑为6层结构，1-3层为中心医院，4-5层为亲情会务中心，6层为会议中心。四周20栋4层建筑，主要为7栋老年养生公寓、4栋酒店式公寓楼、综合楼、银行、小学、幼儿园、商业中心、老年活动中心、宠物医院，教堂，庙宇，各建筑面积如下表

表1－1   建（构）筑物一览表

②设备工程

项目购置各项生活设备、办公设备、空调、医疗器械等各类设备。

③辅助工程

项目配套建设给排水、变配电、消防、道路、绿化、围墙等基础设施工程。

④有机蔬菜基地建设工程

规划占地400亩，主要种植各类有机蔬菜，拥有5000平方米得智能化自动育苗室，6000平方米得拱棚及2000平方米得实验室，催芽室，每年产各类有机蔬菜500吨。

⑤有机养殖基地建设工程

规划占地面积400亩，畜牧舍280间，办公、饲料、仓库、诊疗室及生活用房16间，青贮池80立方米。每年产各类畜牧产品100吨。

⑥高标准有机鱼池及休闲垂钓园

规划占地100亩，开挖精养鱼池80多亩，各类垂钓设施占地20亩，对鱼池进行水泥硬化护坡，池深4米，蓄水深度2.5米，打造机井1口以补充水源，并准备在鱼池周边的空场修建房屋，建设现代化渔业农庄，发展养殖、垂钓、悠闲、餐饮等综合产业。

6、投资估算与资金筹措

（1）投资估算

项目建设投资为75000万元，其中：主体建筑投资35000万元，各类附属设施投资10000万元；环境绿化、气候改良投资为30000万元。

（2）资金筹措

本项目总投资为75000万元，项目所需资金全部由企业自筹解决。

7、建设年限

项目建设期为1年，建设时间为2013年7月至2014年6月

8、主要经济技术指标

1.2可行性研究编制原则、依据与范围

1、编制原则

（1）项目是在严格按照国家有关法律，行政法规和地方有关政策，在城市总体规划的框架原则下，充分结合当地自然条件和和实际情况，并参照其他省市在老年公寓开发建设的有益成果，因地制宜，科学合理的提出既符合本地经济状况又符合居民生活水准而开发建设的。

（2）项目充分合理利用本地的经济，地理环境和土地资源，合理开发利用土地，发挥城市综合功能，合理使用资金，提高投资效益。随着居民收入水平的不断提高，居民的生活状况随之不断改善，逐步向消费需求多元化，消费需结构合理化发展。在追求物质生活质量的同时，追求充实的精神生活成为必然。

（3）该项目建筑造型兼顾当地建筑及环境特色，力求整体协调，统一和谐。总体布局充分考虑经济，人文及生态环境，利用建筑物的科学布置及周边环境的合理安排，建设环境幽雅，功能实用，档次较高的老年公寓。

（4）项目设计方案的选择在确保功能，质量的前提下，本着实事求是的原则，同时注重结合当地的实际情况，力求做到“少投入，多产出，工期短，见效快”。

（5）项目总体布局本着合理分区，生活方便的原则进行设计。项目建筑及配套设备功能本着满足老年人居住要求及生理需要的原则，项目严格按照国家环境保护及劳工保护的有关法律规定，注重环境保护和劳动安全卫生。

（6）项目选址上，遵循“远离城市喧嚣，依山傍水，交通便捷”的区域。

2、研究编制依据

（1）《中华人民共和国建筑法》

（2）《民用建筑设计通则》（JG3738）

（3）《建筑物抗震设计规范》（GB50191）

（4）《建筑给排水设计规范》（JBJ1588）

（5）《采暖通风与空气调节设计规范》（GBJ96—86）

（6）《城市房地产管理法》

（7）《建筑设计防火规范》（GBl6—87）

（8）《建筑物电路设计规范》

（9）石家庄市城市总体规划

（10）国家有关部门对可行性研究报告编制的规范和要求

（11）《老年人社会福利机构基本规范》

（12）国务院办公厅转发民政部等部门《关于加快实现社会福利社会化意见的通知》(国办发〔2000〕19号)

（13）财政部、国家税务局《关于对老年服务机构有关税收政策问题的通知》(财税〔2000〕97号)

3、研究编制工作范围

根据所依据的国家有关法律、法规及有关政策，结合项目单位的具体意见，本可行性研究范围主要包括：

（1）项目提出的背景、必要性、社会需求前景、建设规模、建设条件与项目地址状况。

（2）项目的总体规划、平面布置、建设设计、公用设施等技术方案。

（3）项目所采取的消防、环境保护、节能措施。

（4）项目实施原则及实施进度。

（5）项目投资费用估算及技术经济综合评价。

（6）社会效益分析

1.3目标客户定位

“绿和庄园”老年社区主要面向三类目标顾客群体：

其一，本身文化程度、收入水平较高的企事业单位老年退休人群。这类顾客较高的文化素质，决定了他们对于老年生活有着较高的追求，他们不但希望自己的老年生活拥有较好的医疗、家政等服务保障，更希望晚年生活能够丰富多彩，满足其物质和精神的双重要求。同时，这类顾客本身经济基础丰厚，可以独立负担起在专业养老社区购房的经济开支，一般不需要子女的经济支持，故他们在购买上具有更大的自主决定权。

其二，经济收入、文化素质较高的中年子女。这类人群一般工作较为忙碌，缺乏足够的陪伴父母、照顾父母的时间，但他们非常孝敬父母，关心父母的老年生活于身心健康，希望父母可以在一个适宜的居住环境中安度晚年。这类目标顾客群既有购买专业养老服务社区住房的支付能力，又极其希望可以为父母购买这类住房作为养老之用。

其三，有一定收入、不喜城市中心区的喧嚣生活环境、追求安逸平静的老年生活的退休老人。这类老人也许收入并不丰厚，但他们对于养老生活有着自己的追求，“绿和庄园”老年社区开发的小户型住宅楼正适合这类顾客群。

1.4结论

整个社区共有床位5000位,可安置接纳5000余名离退休老人，解决他们吃、住、养、疗、玩等方面的问题，为国家和社会减轻压力，同时解决社会1600余人的就业问题。

本项目建成后，可带动和提升石家庄市养老事业社会化、产业化的步伐；树立政府关助、关爱、关心老年的示范工程，满足和适应城市老龄化人口对物质和精神生活提升的需求，发扬中华民族尊老爱幼传统美德，倡导“老有所养、老有所乐、老有所为、老有所医”。

随着人们养老观念的转变，政府和社会的大力支持，制度政策的建立和完善，项目开发建设一定会得到快速健康的发展，成为功在当代，利在千秋的德政工程，民心工程。