项目申请报告案例

石家庄房地产项目申请批地可行性研究报告

2014/3/17 9:27:17

石家庄中凯企业管理咨询有限公司，最新编写的房地产养老院项目申请立项成功案例;

关于房地产建筑，在党和国家的重视下，养老院项目审批扶持政策是为社会养老提供了政策和制度保障。首先，全面建设小康社会发展战略的实施，特别是科学发展观的提出，以人为本，重视人的全面发展，从总体上为老有所养创造了良好的大环境。

其次，党和政府十分重视老有所养问题。从1984年开始，我国各地进行养老保险制度改革，党中央国务院陆续颁布了《关于企业职工养老保险制度改革的决定》、《关于建立统一的企业职工基本养老保险制度的决定》、《社会保险费征缴暂行条例》等文件。

2000年8月，中共中央、国务院发出《关于加强老龄工作的决定》，号召全党全社会从改革、发展、稳定的大局出发，高度重视和切实加强老龄工作，发展老龄事业，大力营造全社会敬老养老助老风气。该决定还明确指出，要加强社区建设，依托社区发展老年服务业，进一步完善社区为老年人服务的功能，要鼓励社会力量兴办老年福利服务设施。

2005年党的十六届五中全会《关于制定国民经济和社会发展第十一个五年规划的建议》中指出：要认真研究制定应对人口老龄化的政策措施。党和国家把国民经济和社会发展第十一个五年规划中把老有所养问题放到了十分突出的位置，并指明了发展的方向。

3行业准入分析

本项目的规划及建设内容符合以下国家及产业规划：

（1）《中国老龄事业发展“十二五”规划纲要（2011-2015）》

加快老龄事业发展步伐，重点解决老龄事业发展中的突出问题，落实“老有所养、老有所医、老有所教、老有所学、老有所为、老有所乐”，把老龄事业推向全面发展的新阶段；初步建立适应社会主义市场经济要求、体现城乡不同特点的城市和农村养老保障体系；建立老年人管理与服务体系，进一步丰富老年人的精神文化生活，加强思想政治工作，切实维护老年人的合法权益。建立老龄事业的正常投入机制。健全老龄工作体系。

《规划》明确提出要加快养老服务业的发展，努力构建以居家养老为基础、社区照顾为依托、机构养老为补充的养老服务体系，是落实科学发展观的具体举措，符合广大老年人的利益。

《规划》把发展老年文化教育事业摆在了重要位置，强调要加强老龄事业基础建设，提出要努力增加资金投入，加强老年文化场所和设施建设。要在大中城市逐步建立设施完备、功能齐全的综合性老年活动中心，在县（市、区）建立老年文化活动中心，乡（镇）、街道设立老年活动站（点），基层村居开设老年活动室，本项目符合《规划》中规划的相关产业政策。

（2）其他老年公寓扶持政策

党中央、国务院历来十分关注我国的老龄问题和养老服务机构建设问题，近年来颁布一系列关于老年和养老机构的法规和文件，如《中华人民共和国老年人权益保障法》、《关于加强老龄事业的决定》、《中国老龄事业的发展》白皮书以及《老年人建筑设计规范》等，使我国老龄事业和养老服务机构建设有法可依、有章可循。加快社会养老机构建设，逐步满足老年人养老的差异需求，提高老年人生活质量，是落实党中央、国务院方针政策、构建和谐社会的重要举措。结合调查状况和规划，提出了项目计划。

2.2项目建设的必要性

1、符合国家社会福利政策的要求

2000年，国务院办公厅曾转发民政部等11部委《关于加快实现社会福利社会化的意见》，确定了鼓励社会力量投资兴办社会福利机构的优惠政策。2005年，民政局又下发《关于支持社会力量兴办社会福利机构的意见》，在规划、税费减免、用地、用电等方面提出了一系列优惠扶持政策，进一步支持社会办福利机构。

根据国务院办公厅《关于加快发展养老服务业意见的通知》（国办发[2006]6号）要求，“地方各级人民政府要不断加大投入，建立健全老年福利服务体系，为城乡无劳动能力、无生活来源、无赡养人的老年人和生活困难的老年人提供无偿或低收费服务，保障他们的基本生活”；“地方各级人民政府和有关部门要采取积极措施，大力支持发展各类社会养老服务机构”。

2、符合中华民族尊老、敬老的传统美德

老年族群是“植树人”，是社会财富的创造者，今日社会的一切，都来自于昨天，来自于他们的双手。他们是社会功臣，今日社会理所当然地应怀着感激的心情关注他们，为他们提供参与社会生活、安度晚年的一切方便。让中华民族敬养老人的传统美德在这个项目中得到弘扬光大，将家庭和社会的尊老意识融为一体。

3、满足社会的需求

老年专属社区的出现，一是客观上是给老年人老有所依、老有所养、老有所乐的生活方式多了一个选择的机会。二是开辟了新的就业领域，创造了新的就业岗位。对拉动内需，推动社会经济发展起到积极作用。三是它的成长和发展进一步体现社会文明和社会进步的程度。现在，已有越来越多的老年人想离开家庭到养老机构安享晚年。据有关调查表明80%的入住老人对目前的生活感到“很满意”，72％的入住老人没有孤独感。入住老年专属社区，改变了自己的生活，焕发了生命的活力。有人说这是老年人改变自己命运的一次自我解放，也有人说是老人展示现代意识的一种方式。“寡人”不孤，老人们总能找到和自己情趣相投的一起聊天、下棋。在娱乐活动室、健身房、阅览室、康复室等活动场所，老人总会找到自己喜爱的项目，这是居家养老难以享受到的。如今，在入住的人流中，还有一些身体健康又有一定经济基础的老人，这种纯休闲型老人的入住，证明了我国经济发展、人民群众生活质量提高的另一个方面。

第三章市场前景分析及预测

3.1老年服务市场分析

中国的养老设施传统上是民政机构社会福利的一部分，最初以为“三无老人”服务的社会救济为主，近年来逐步走向了社会化，但仍然是以非营利社会福利为主体。目前社会福利社会化的改革，相当的重点放在原有社会福利机构走向自负盈亏方面。由于民政系统财力的限制、加之没有有力的投资发展环境，养老设施的发展在现阶段仍然是有限的和缓慢的。这与现有的不同层次老年人的需求已经不相适应，同时养老设施供需的矛盾也会随着老龄人口的迅速发展而日趋加大。

1、老年人口的发展状况

我国是世界上老年人口最多、增长最快的国家之一，1999年成为老年型的国家。20世纪80年代以来，60岁以上的老年人口平均每年以3%的速度持续增长，更为突出的是，80岁以上高龄老人已高达1100万，并以年均5%的速度递增。本世纪中叶，60岁以上的老年人口将达到4.4亿左右，约占亚洲老年人口总数的36%，占世界老年人口总数的22.3%。

中国老年人口规模之大，老龄化速度之快，高龄人口之多，都是世界人口发展史上前所未有的。从老龄化的过程来看，发达国家是自然老龄化，而我国则是政策性老龄化，人口老龄化发展大体上分为三个阶段：

第一阶段：过渡阶段 1982年～ 2000年

60岁以上老年人口由7664万增长到1.34亿，占总人口的比重由7.64%增长到10.71%。2000年比1982年老年人口几乎翻了一番。这期间，老年人口以3.02%的速度递增，大大快于总人口年均增长1.47％的速度。

第二阶段：发展阶段 2000 ～ 2025年

60岁以上老年人口由1.34亿增长到2.84亿，比重由10.71％增长到19.34％。从1982到2025年的43年中，老年人口净增了二亿多，翻了两番半多。

第三个阶段：高峰阶段 2025年～ 2055年

60岁以上的老年人口由2.84亿增长到4.4亿，比重由19.34％增长到30％，比2000年翻了两番。从区域来看，我国目前已有三分之一的省市区人口呈老年型，其中上海、浙江、北京、江苏、天津、山东、湖南、广东、广西、四川等省市区65岁以上的老年人口已超过其总人口的7%，辽宁、河北、福建等省65岁以上的人口接近7%。

表3-1：我国人口年龄构成及发展预测一栏表

中国人口年龄构成及发展预测(%)
年份	1953	1964	1982	1990	2000	2020	2040	2050
0-14岁	36.28	40.70	33.59	27.62	26.10	20.60	19.60	19.80
15-59岁	56.40	53.22	58.78	63.80	63.80	64.20	58.30	58.80
≥60岁	7.32	6.08	7.63	8.58	10.10	15.20	22.10	21.40

2、老年住宅的现状

（1）老年建筑的现状

据有关部门的调查表明，与目前超过1.3亿的60岁以上的老年人相比较，我国只有42000多所的养老机构，所拥有的床位还不到100万张，只能为1%（1.32亿）的老年人解决住房问题。据估计，目前全国老年人的退休金、再就业收入和赡养费大约有4000亿元，借鉴发达国家入住老年公寓的人口数占总人口数的4%～5%的数据，全国要为560万到700万的老人修建老年住宅，投资总额在160亿到200亿元。具体调查情况见下表：

表3-2：当前我国国内老年设施状况一览表

当前国内老年设施状况
项目	居住对象	自理程度	护理方式	功能组成
老年公寓	在一定帮助下能独立生活的健康老人	自理	最低帮助	管理、医护、公共空间（门厅、餐厅、娱乐、健身）服务用房
福利院	无亲戚、子女赡养及无生活来源的老人	自理或半自理	最低帮助半护理	管理、医护、公共空间（门厅、餐厅、娱乐、健身）服务用房、医疗保健
托老所	白天家中无人照顾，而生活又不能自理的老人	半自理或不能自理	半护理	居住单元（卧室、活动室、卫生间、盥洗室）、医护、餐厅、管理、接待、活动及服务用房
护理院	生活不能自理、需要半护理或全护理的老人	半自理或不能自理	半护理/全护理	护理单元（老人居室、卫生间、走廊、活动空间、标准层设集中厨房）、医疗、护理、康复、管理以及服务用房等
老年设施综合体	各种类型均包括	综合	老年设施综合体	各种类型均包括

（2）老年人的居住模式

①购买房屋居住

2008年人口普查资料显示，我国老年家庭户中，购买商品房的占2.4%，购买经济适用房的占2.1%，购买原公有住房的占10.5%。其中，市、镇购买商品房的家庭占6.2%和5.6%，购买经济适用房5.6%和4.2%，购买原公有住房的户分别为 37.1%和12.7%。县购买商品房、经济适用房和原公有住房的户总共不超过1.9%。可以看出，目前我国城镇居民已购买住宅的比重增加迅速，己经有三成以上居民家庭是住在自己购买的住房中。

②自行建房居住

个人建房有自筹自建、自建公助、集资联建或集资合作建房等多种形式。个人出资建房也是我国居民住宅来源的主要方式之一。2008年人口普查资料显示，我国老年家庭户中，自建住房的占77.2%其中市、镇自建住房的占30.3%和64.7%，而县自建住房高95.5%。说明自建住房是目前我国居民尤其是农民家庭住房来源的主要途径。

③租房居住

这是住宅消费者支付一定的房屋租金，取得房屋居住使用权的一种住房消费形式。2008年人口普查资料显示，我国老年家庭户中，租房居住的占5.2%，其中，租用公有住房的为4.6%，租用商品房的占0.6%,如果分城乡看，在市、镇老年家庭中，有15.37%和6.5%的家庭租用公有住房，租用商品房的均为1.6%。居住在农村地区的老年家庭户，仅有0.5%的户租住公有住房或经济适用房。

3、目前国内老人住宅的销售情况

老人住宅的开发现在才刚刚开始，虽然市场上有一些楼盘中隐隐约约有老年住宅的影子，但从住宅设计的本质上来说，能够称得上是老年建筑的可谓凤毛麟角。而从规模上来说，纯粹作为老年住宅来发展的楼盘国内有两个，一个是广州的颐年园，中国第一个规模最大的长者社区，另外一个是北京的东方太阳城，目前国内最大的退休社区。

4、目前国内老年设施的形式

目前有大型的退休社区有北京东方太阳城、广州颐年园；酒店式服务的老年公寓：浦东老年公寓、上海假日老年公寓；按照星级宾馆标准设计的“宾馆型”养老院：上海松江社会福利院；各地均出现一些私人性质的、盈利性质的小型养老院。

3.2石家庄现有的养老院分析

目前石市共有养老服务机构237所，其中农村敬老院164所，社会办老年公寓73所(国办2家、集体办3家、民办68家)，其中上规模（50张床位以上）的养老院25家，具体如表3-3所示

表3-3：石家庄市上规模养老院一览表

序号	名称	地址	法人	业务范围
1	市长安区老年公寓	谈固南大街建明生活小区	李永奇	养老
2	市夕阳红老年公寓	石市新华区警安路43号	骆亚男	养老
3	市永安老年精神病养老院	翟营南大街神兴大厦	张岩飞	养老
4	市家园乐老年公寓	石家庄市桥东区顺达街	蔡建奎	养老
5	市阳光老年公寓	鹿泉市上庄乡小宋楼村	孙彦华	养老
6	市颐养园老年公寓	石家庄市植物园南邻	曹玉可	养老
7	市荣康老年公寓	正定县常山东路58号	王造民	养老
8	市枫叶老年公寓	石家庄市南粟村村西	张玲	养老
9	市同济老年公寓	石家庄市桥西区广平街69号	潘宝玉	养老
10	市裕华老年公寓	石家庄市翟营南大街680号	骆亚男	养老
11	市留营老年公寓	石家庄市桥西区留营村	郭同月	养老
12	市老来乐老年公寓	石家庄市和平东路596号	何余良	养老
13	市社康老年公寓	裕华区槐中路宾南花园	黄长征	养老
14	市瑞祥老年公寓	桥西区支农路8号	郭永强	养老
15	市天伦老年公寓	桥西区宫家庄（裕华区南栗）	魏彦国	养老
16	市小南山托养院	谈固南大街与淮安路交叉口	彭春芝	养老
17	市大众精神病老人托养院	红星北街36号	王少勇	养老
18	市东云老年公寓	北二环东路25号	李东云	养老
19	市广安养老中心	广平街1号	刘三力	养老
20	市汇康老年公寓	长安区南兆通镇南石家庄村	贾丽萍	养老
21	市桥西松鹤园老年公寓	广平街7号	韩华锋	养老
22	市东方护养院	新华区北城路12号	秦喜禄	养老
23	市联谊医院老年公寓	友谊南大街97号	武卫东	养老
24	市劲松老年公寓	跃进路193号	李玉珍	养老
25	市军地养生苑老年公寓	石家庄南高基村东	张新民	养老