序号	项目	单位	数量或指标	备注
1	规划总征地面积	亩	21.8279
2	建筑占地面积	平方米	12400
3	总建筑面积	平方米	15200
3.1	综合办公楼	平方米	1200
3.2	货运停车区	平方米	6000
3.3	物流经营用房	平方米	3000
3.4	仓储物流操作区	平方米	5000
6	建筑密度		0.885
8	容积率		1.085
9	建筑控制高度	米	28
10	建筑层数	层	地上1，2，3层

表1-2 使用功能分布表

序号	具体用途	数量	单位	数量或指标	备注
1	综合办公楼	1栋	平方米	1200	地上3层，框架结构
2	货运停车区	1栋	平方米	6000	地上1层，钢架结构
3	物流经营用房	1栋	平方米	3000	地上2层，框架结构
4	仓储物流操作区	1栋	平方米	5000	地上1层，钢架结构
5	合计	4栋	平方米	15200

1.1.5项目性质

本项目为新建项目。

1.1.6项目总投资及资金筹措

项目总投资3800万元，其中固定资产投资3700万元，流动资金100万元。项目所需资金全部由项目承办单位自筹解决。公司固定资产雄厚，流动资金充沛，筹资渠道灵活高效，财务状况优良，竞争优势明显。项目投资明细如表1-3所示：

表1-3 项目投资明细表单位：万元

序号	工程或费用名称	建筑工程费（含装修工程）	设备购置费	安装工程费	其他费用	合计	比例（%）
序号	工程或费用名称	建筑工程费（含装修工程）	设备购置费	安装工程费	其他费用	合计	比例（%）
1	工程费用	2292.00	1000.00	0.00	0.00	3292.00	88.97%
1.1	主体工程	1892.00	1000.00	0.00	0.00	2892.00	78.16%
1.1.1	综合办公楼	192.00	1000.00	0.00		1192.00	32.22%
1.1.3	货运停车区	840.00	0.00	0.00		840.00	22.70%
1.1.4	物流经营用房	360.00	0.00	0.00		360.00	9.73%
1.1.5	仓储物流操作区	500.00	0.00	0.00		500.00	13.51%
1.2	公建配套工程	400.00				400.00	10.81%
1.2.1	供电电讯及机修工程	50.00				50.00	1.35%
1.2.2	给排水系统	50.00				50.00	1.35%
1.2.3	消防系统	50.00				50.00	1.35%
1.2.4	供气及空气调节	50.00				50.00	1.35%
1.2.5	道路及堆场	100.00				100.00	2.70%
1.2.6	绿化及围墙	100.00				100.00	2.70%
2	工程建设其他费用	0.00			401.76	401.76	10.86%
2.1	土地使用权				229.00	229.00	6.19%
2.2	可研报告编制费				2.00	2.00	0.05%
2.3	环境影响评价费				2.00	2.00	0.05%
2.4	建设单位管理费				49.38	49.38	1.33%
2.5	勘察、规划、设计费				20.00	20.00	0.54%
2.6	监理费				49.38	49.38	1.33%
2.7	招标费				20.00	20.00	0.54%
2.8	职工培训费				30.00	30.00	0.81%
2.8	联合运转费				10.00	10.00	0.26%
2.8	前期开办费				20.00	20.00	0.54%
3	预备费	0.00	0.00	0.00	6.24	6.24	0.17%
3.1	基本预备费				6.24	6.24	0.17%
3.2	涨价预备费				0.00	0.00	0.00%
4	建设投资合计	2292.00	1000.00	0.00	408.00	3700.00	100.00%
5	建设期利息				0.00	0.00
6	铺底流动资金				100.00	100.00
7	项目总投资				3800.00	3800.00

1.1.8建设期

根据工程施工工期定额，本工程建筑面积为15200平方米，项目建设期为：12个月。

1.2编制依据和原则

1.2.1编制依据

1、《企业投资项目可行性研究与核准申请》；

2、《投资项目可行性研究指南》；

3、《现代投资项目管理手册》；

4、《建设项目经济评价参数与方法》（第三版）；

5、2011年《河北省工程造价信息》；

6、国家有关法律、法规；

7、权威期刊杂志相关统计资料；

8、同行业厂家调研资料；

1.2.2编制原则

1、项目建设必须遵循国家的各项政策、法规和法令，符合国家产业政策、投资方向及行业和地区的规划。

2、以市场为导向，以提高竞争力为出发点，项目生产的产品无论在质量性能上，还是在价格上均应具有较强的竞争力。

3、项目建设必须高度重视环境保护、工业卫生和安全生产。环保、消防、安全设施和劳动保护措施必须与主体装置同时设计，同时建设，同时投入使用。污染物的排放必须达到国家规定标准，并保证工厂安全运行和操作人员的健康。

4、将节能减排与企业发展有机结合起来，正确处理好企业发展与节能减排的关系，以企业发展提高节能减排水平，以节能减排促进企业更好更快发展。

5、按照现代物流企业的管理理念和全新的建设模式进行规划建设，要统筹考虑未来的发展，为今后企业规模扩大或产品深度加工留有一定的空间。

6、以科学、实事求是的态度，公正、客观的反映本项目建设的实际情况，工程投资坚持“求是、客观”的原则。

7、通过对市场的分析研究以及对项目规划的研究，推荐项目的建设规模、方案，论证项目建设的合理性。

1.3主要技术经济指标

项目主要技术经济指标见下表。

表1-4 项目主要技术经济指标表

序号	科目	单位	指标	备注
1	项目规模总投资	万元	3800.00
1.1	建设投资	万元	3700.00
1.2	铺底流动资金	万元	100.00
2	销售收入	万元	2500.00
3	总成本	万元	1557.70
3.1	可变成本	万元	778.30
3.2	固定成本	万元	779.40
4	经营成本	万元	1331.30
5	利税总额	万元	942.30
5.1	营业税金及附加	万元	15.00
5.2	利润总额	万元	802.30
5.3	营业税	万元	125.00
6	财务内部收益率	%	15.12	税后
7	财务净现值	万元	776.80	税后
8	税后投资回收期	年	6.08	含建设期
9	财务内部收益率	%	21.11	税前
10	财务净现值	万元	1756.80	税前
11	总投资收益率	%	20.57
12	投资利税率	%	24.80
13	项目资本金净利润率	%	22.58
14	盈亏平衡点	%	49.28

1.4可行性研究结论

1、本项目立足于石家庄赞皇县五马山工业区的工业优势，通过充分合理利用水电资源、人力资源等，带动相关产业的发展，形成较大规模的物流产业群，必将对石家庄市经济的发展起到推进作用。

2、本项目的建设积极发展国家及石家庄市产业政策及规划中中所鼓励的发展的产业类型与方向，本项目的建设可以为工业园区的提供相应的配套服务，提高整个工业园区企业的物流配送水平，为整个五马山工业园的共同繁荣，促进地方的经济发展贡献企业的一份力量，本项目建筑方案合理可行，建设进度比较适宜。

3、本项目符合国家相关行业“十二五”发展规划的发展重点类别及《产业结构调整指导目录（2011年本）》的相关类别，项目受国家相关产业政策的支持。通过采用国内外先进的工艺技术和生产设备，利用企业现有的土地实施，建设条件较好。因此，本项目建设是可行的。

4、本项目市场前景广阔，经济效益显著，抗风险能力较强，项目建成后可解决20人的就业问题，经济效益和社会效益均较好，项目可行。

5、经分析，本项目投产后，投资利税率为24.80%，投资效果较好，总投资收益率为20.57%，高于行业投资利润率。所以，目前该项目是投资少，见效快，又符合国家产业政策要求；可获得较好的经济效益和社会效益。所得税后内部收益率为15.12%，所得税前内部收益率为21.11%，远高于行业基准收益率10%。所得税前（后）净现值很高，项目经济可行。所得税后项目投资回收期为6.08年（含建设期1年）。

综上所述，本项目可行，建议业主尽快实施本项目，争取早日投资建设，以便尽快发挥效益。

第二章项目建设背景及必要性概述

2.1 项目的由来

现代物流的发展是经济发展到一定阶段的产物，特别是后工业化社会对通过资源、劳动生产率获取利益的能力和潜力得到极大挖掘后，对流通环节利益的获得具有动力，也是现实的途径。作为一个对区域国民经济相关产业发展联动性极强的产业，它不仅成为各产业部门中经济增长方式转变的主要手段和途径，而且也已成为物流实践活动中新的经济增长点，是国民经济发展中实现由粗放型向集约型转变的重要标志。同时，物流业是融合运输业、仓储业、货代业和信息业等于一体的复合型服务产业，是国民经济的重要组成部分，涉及领域广，吸纳就业人数多，促进生产、拉动消费作用大，在促进产业结构调整、转变经济发展方式和增强国民经济竞争力等方面发挥着重要作用。

赞皇五马山工业园区位于赞皇县城东部五马山东侧一带，距县城4公里，107国道15公里，京深高速16公里，省会石家庄46公里，总面积3.2万亩，以济河、槐河为界分为三个区。目前区内入驻企业主要为工业企业，包括建材、轻化工、冶金等计130家。重点企业包括：鸿锐、威远、高砂陶瓷、汇泽瓷业、金隅水泥等。

五马山工业园区至建设以来，入驻企业数量越来越多、规模越来越大，与此同时园区内的仓储物流配送体系已跟不上园区企业发展的步伐。目前园区内各企业的物流配送往往各自为战，形不成规模和体系，出现了仓储物流成本过高等问题。本项目的建设可以为工业园区的提供相应的配套服务，提高整个工业园区企业的物流配送水平，为整个五马山工业园的共同繁荣，促进地方的经济发展贡献企业的一份力量。

2.2 建设背景

2.2.1 产业政策及规划背景

1、《中华人民共和国国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要》

规划提出“加快建立社会化、专业化、信息化的现代物流服务体系，大力发展第三方物流，优先整合和利用现有物流资源，加强物流基础设施的建设和衔接，提高物流效率，降低物流成本。”

《十二五规划》为当前我国物流行业发展确定了位置，指明了方向，本项目建设响应国家政策要求，建设五马山仓储物流中心项目，符合当前我国物流产业专业化、信息化的发展方向。

2、《产业结构调整目录》（2011）

《产业结构调整指导目录》是引导投资方向，政府管理投资项目，制定和实施财税、信贷、土地、进出口等政策的重要依据，由鼓励、限制和淘汰三类目录组成。其中，鼓励类主要是对经济社会发展有重要促进作用，有利于节约资源、保护环境、产业结构优化升级，需要采取政策措施予以鼓励和支持的关键技术、装备及产品。

对照《目录》，本项目建设是属于“鼓励类”第二十九类“现代物流业”范畴，现代物流业中重点鼓励的行业包括“11、海港空港、产业聚集区、商贸集散地的物流中心建设”。

本项目的建设积极发展国家产业政策中所鼓励的类型，符合我国产业发展政策。

3、《石家庄市国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要》

《石家庄市国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要》重点阐明“十二五”时期石家庄市经济社会发展的主要目标、战略导向和发展重点。《规划》提出“发挥石家庄的区位优势，打造以信息化应用为主导的区域性的商贸物流中心”。

本项目的建设以赞皇县五马山工业区为依托，建设大型仓储物流中心，是进一步贯彻落实《规划》要求的具体体现，项目建设意义重大。

4、《石家庄城市总体规划（2008年-2020年）》

《石家庄城市总体规划（2008年-2020年）》提出石家庄市未来的城市建设目标包括“石家庄位于京广与陇海复线发展走廊交汇要冲随着区域经济交流的进一步加强，亟需石家庄利用“东出西联、承南接北”的区位优势，大力发展以商贸物流、信息服务为主的现代服务业，使其成为京津向中西部辐射的第一中枢，全国重要的现代服务业基地之一。”，并在主城区规划中提出“依托区位和交通优势，加快物流产业发展，构建现代物流园区”，本项目建设符合本规划的具体要求和区域规划。

综上所述，本项目的建设紧扣国家及河北省、石家庄市关于物流产业的发展定位及发展方向，重点建设仓储物流中心，本项目的建设可以为工业园区的提供相应的配套服务，提高整个五马山工业园区企业的物流配送水平，为整个五马山工业园的共同繁荣，促进地方的经济发展贡献企业的一份力量。

2.3 项目建设必要性

1、仓储物流中心的建设是促进区域经济发展的需要

物流业发展程度已成为衡量一个国家、地区综合国力和现代化程度的重要标志，发展物流业是推进城市工业化、城市化、市场化和国际化进程，进而提升综合实力和国际竞争力的重要举措。物流业是不断启动市场，促进需求、消费，推动国家经济增长的重要动力，加快发展物流业，有助于降低物流成本，提高物流效率；有助于推动比较优势转化为竞争优势；有助于改善发展环境，满足社会多样化的服务需求；有助于实现集约式发展，提高经济竞争能力和人民生活质量。项目的建设，对提高城市经济运行效率及城市在经济区域的地位和作用具有积极的意义，可促进石家庄市现代物流的发展和物流产业的培育，从而产生新的经济增长点，为经济的可持续发展提供新的产业成长支持，为石家庄提高经济发展水平创造良好的产业布局与发展环境。

2、发展现代物流业是经济结构调整的需要

随着经济全球化和信息技术的迅速发展，企业生产资料的获取与产品营销范围日趋扩大，社会生产、物资流通、商品交易及其管理方式正在并将继续发生深刻的变革。产品生命周期越来越短，越来越具有高度的替代性，各行业特别是制造业进入了一个以结构调整为主线的新的发展阶段,抢速度、降成本成为竞争的焦点。与此相适应，被普遍认为企业在降低物质消耗、提高劳动生产率以外的“第三利润源”的现代物流业正在世界范围内广泛兴起，随着市场环境逐步发生变化，物流行业将运输、仓储、装卸、加工、整理、配送、信息等方面有机结合，形成完整的供应链，为用户提供多功能、一体化的综合性服务。只有通过有效的物流管理，才能对市场需求做出快速和灵活的反应，降低生产、流通成本，提高企业市场竞争能力。现代物流发展，对于优化资源配置，调整经济结构，改善投资环境，增强企业竞争能力，提高经济运行质量与效益，实现可持续发展战略，推进经济增长方式的根本性转变，具有非常重要而深远的意义。

3、发展现代物流业是石家庄发展现代服务业，建设区域性仓储物流中心的需要

石家庄市十二五规划中提出大力发展现代服务业。把推动服务业发展摆在更加突出的位置，优先发展生产性服务业，加快发展生活性服务业，积极发展高端服务业，借助物联网技术应用，健全完善现代服务业体系，不断提高服务业在国民经济中的比重，努力提升我市“华北商埠”的核心地位。大力发展现代物流，依托省会区位、交通、信息等比较优势，加快推进现代物流体系和重点物流项目建设，努力打造全国重要物流节点城市和华北现代物流基地。

因此，本项目的建设的建设与运营，对促进省内经济快速健康发展与优化经济结构，建立良好的市场秩序，并对石家庄市发展现代服务业，建设区域性仓储物流中心，具有十分积极和现实的意义，同时，对省内物流服务企业活动有一定的良性规范与积极引导的作用。

4、仓储物流中心建设有力于增加当地财政收入和增加就业机会

项目建成后将有助于石家庄市的经济辐射能力，为地方政府增加财政收入，带动地方经济的蓬勃发展，为石家庄国民收入再分配做出积极的贡献。

本项目属于劳动密集的类型，建成后，不仅需要专业技术人员、管理人员，而且也需要普通职工等，可直接解决20人左右的就业机会，每年给地方带来利税总额942.30万元，其中营业税金及附加为15.00万元，营业税为125.00万元，同时本项目的实施可以带动其他产业发展，可为城市剩余劳动力提供大量的就业机会，对于解决石家庄市现有富余人员就业，对于维护社会治安、稳定社会秩序、缓和富余人员安置的矛盾，具有极大的社会意义。

第三章　项目市场分析与预测

3.1 物流园区的发展概况

物流园区的建设和发展问题的提出，是由于现代物流发展特点和趋势本身决定的，也是由于企业发展战略的改变、企业物流能力的培养、计算机及网络等物流新技术的应用和物流服务的专业化分工与协作不断走向深化的产物。自1998年以来，发展现代物流的积极性和热情在全国被唤醒，工业、商业及物流企业运用物流技术的领域不断扩展，各类物流基础设施建设也呈现出良好势头，物流园区（或物流基地）正是在此种背景下出现并开始大力发展的。

目前深圳、北京、天津、上海、广州、山东等地政府极为重视本地区物流产业发展，并已开始着手研究和制定地区物流发展的规划和有关促进政策。其中，深圳市已明确将物流产业作为支持深圳市二十一世纪经济发展的三大支柱产业之一，并初步制定了物流产业发展的策略；北京市就物流产业发展所需要的物流设施系统进行了比较全面的研究和规划；天津市也根据其城市功能定位和物流经济发展的需要正在积极研究制定天津现代物流发展纲要。中央政府有关部，如国家经贸委、国家计委、交通部、外经贸部等，也从不同角度关注着我国物流产业的发展，并积极地研究促进物流产业发展的有关政策。

3.2 石家庄市物流业发展现状

随着社会经济、技术的快速发展，石家庄市物流业发展步伐也逐渐加快，物流规模不断扩大，货运总量快速增加，第三方物流开始起步，物流企业数量逐年增加，物流设施建设步伐加快，产业增加值稳步上升。石家庄物流业的发展在整个产业发展中主要呈现出如下几个特点：

1、物流业总体规模不断扩大，已成为石家庄新的经济增长点

石家庄市经济的快速增长带动物流业规模和辐射范围的进一步增大。2011年全年交通运输总周转量521.20亿吨公里，比上年增长21.4%。其中，公路311.09亿吨公里，增长25.1%；铁路218.96亿吨公里，增长16.5%；民航1.15亿吨公里，增长17.0%。

2、与石家庄主体产业相匹配的专业物流集群迅速成长

随着石家庄主体产业的快速发展，与各类主体产业以及城市商贸体系相匹配的专业物流如电子科教物流、装备制造物流、汽配物流、空港物流、公铁快递物流等快速成长，各类专业物流企业集群应运而生；此外，一批以现代物流理念为指导的第三方物流骨干企业快速成长，形成了多种经济成分和各种服务模式共同构成的各具特色的专业化物流企业群体。

3、物流业资源积聚与集中过程加速

伴随主体产业与物流两业依存融合协同的深化，以及与石家庄产业发展相匹配的专业化物流集群的崛起，物流业资源向大企业积聚与集中的过程也相应加速。目前石家庄公路货运总规模为约105.2万吨／日，逐步形成以石家庄国际港务区为引领，物流发展布局优化，资源整合度高的具有石家庄特色与优势的专业物流集群，做“强”物流业。

4、物流基础设施建设加快

随着石家庄产业的迅猛发展，物流基础设施建设加快，对外交通发展迅速。虽然，河北市现代物流业有所发展，但总体来看，目前尚处于起步阶段，与国际物流业发展趋势及经济发展的需求比，还存在不少的差距。突出表现在以下几个方面：一是产业总量较小，支撑作用不够，与石家庄建设国际化大都市的定位不匹配。二是发展相对滞后，产业结构不合理，尤其是生产性服务业无法满足制造业的快速发展。三是龙头企业少，缺少知名品牌，缺乏具有支撑带动作用的大型服务业企业集团和有核心竞争力、区域影响力的现代服务业品牌。四是集聚效应弱，人才外流严重，不能满足会展业发展需要。五是观念落后，发展现代服务业意识不强。

本项目的建设，对提高石家庄物流产业发展水平具有比较重要的意义，在赞皇县率先建立规模较大的集运输、仓储、配送于一体的仓储物流中心，不仅可以促进五马山工业区内企业的发展，为园区内企业提供物流服务。同时，通过未来的发展，力争使本项目建设的仓储物流中心成为赞皇县乃至周边地区物流配送基地，有利于推动当地新型商业经济业态乃至整个地方经济的发展。

3.3 项目地区物流业市场预测

近年来，石家庄市经济步入了快速发展轨道。宏观经济的稳定增长，从国内外以及全省来看，2013年一季度，石家庄经济回升的有利条件增多。但制约经济发展的不利因素仍然突出，如劳动力成本和融资成本上升等。结合经济运行中有利条件和不利因素，初步预计,2013年一季度GDP增长9.8%，GDP完成5413亿元，其中一、二、三产业分别达到588亿元、3083亿元、1742亿元，增速分别为4.0%、11.6%和8.5%。受经济回升、企业盈利上升和投资、消费增长等因素影响，一季度财政收入平稳较快增长。2013年一季度全省财政收入完成1120亿元，增长15.4%左右。另外，消费增速有望保持稳定，初步预计，2013年一季度社会消费品零售总额将达到2408亿元，增长15.2%左右；城镇居民人均可支配收入将达到5865元左右，增长12.6%；农民人均现金收入可达2760元左右，增长13.7%。根据十二五规划，石家庄将进一步推进工业化、农业产业化和城镇化、信息化进程，加快发展开放型经济、劳务经济和民营经济，大力发展商贸业，依据单位GDP对物流需求系数比为1：3的方式计算，2013年货运量预计可达到13215亿元，具有很强的物流需求，全年货物运输总量预计可达4.47亿吨，年均增长14%，货物运输周转量预计为625.44亿吨公里，年增长20%。城乡居民收入将保持较快增长，农村消费继续加快，消费结构继续升级，工业、农业、商业的开放和商务投资环境的改善，加上石家庄交通运输体系不断完善，为石家庄物流业的发

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