第一章  总 论

一、项目背景

 （一）项目名称

    神洲国际老年养生疗养（基地）公寓建设项目

 （二）项目建设单位及概况

    建设单位：石家庄市同源农业开发有限公司

    石家庄市同源农业开发有限公司成立于2013年11月15日，法定代表人李聚臣，公司以蔬菜、水果、花卉的种植、销售、荒山开发；精品农业的观光采摘为主，在此基础上城建《神洲国际老年养生疗养（基地）公寓》。

   （三）项目建设性质

    新建

（四）拟建地点

    项目拟建于河北省石家庄市鹿泉市上寨乡南寨村村南山上

（五）项目建设规模及目标

1、项目建设规模

该项目用地面积3000亩（折合2000010㎡），其中建设用地500亩，总建筑面积455000㎡；其中老年养老中心280000㎡，老年康复中心50000㎡，服务机构125000㎡；另建设绿化养生园；购置安装相关配套设施；项目竣工后可接收8000位老年人入住。

2、项目建设定位

本项目建成后可容纳8000位老年人居住，依据《老年人居住建筑设计标准》GB/T50340-2003，属于特大型老年人公寓。该项目适宜于有养老需求的人群，以解决华北乃至全国各地现有养老机构单一、规模不足的问题。该养生基地内含中高档次老年人养老、休闲、医疗的服务标准，以供人们根据个人需求进行选择。项目实现高标准、专业化、人性化的优质服务，达到环境园林化、服务宾馆化、生活家庭化、护待亲情化，管理规范化的老年服务机构。

（六）项目建设内容

该项目分四个板块建设，即老年养老中心、老年康复中心、服务机构区、绿色养生园。

1、老年养老中心

   老年养老中心主要围绕老年人养老和养生服务。包括老年养老院、老年公寓和老年绿色会馆等。总建筑面积280000平方米，包括医疗设备设施、绿化、景观、道路等配套设施。

  （1）老年养老院和老年公寓

   总建筑面积260000平方米，共有床位6000个（各占3000个）

   ①提供全面的医疗保障和星级酒店式公寓服务。

   ②配备24小时专业护理人员贴心照顾，每日生命体征监测、身体状况并及时处理。

   ③保健医疗师定期上门检查，指导必要的检查、相关的用药和治疗。

   ④专业营养师设定药膳食菜谱，每日四餐，每餐不同菜式供选择。

   ⑤养生专家指导保健养生，举行老人健康知识讲座。

   ⑥小时平安锺服务，实时响应，让长者生活无忧无虑。

   ⑦房间清洁，定期更换床上用品；24小时热水供应。

   ⑧超市（代）购物、生日会、中西节日庆祝活动等。

   ⑨每日户外花园散步、室内活动、精彩节目及娱乐，多姿多彩。

   ⑩邪主预约专家医生诊治及车队交通。

   11超大按键闪光电话，提供视频上网服务。

  （2）老年绿化会馆：

   ①温泉浴室（设紧急电话、坐浴椅、于是安全扶手、电暖灯、助行器……）、游泳池、氧吧、桑拿按摩室、活动室、棋牌室、音乐会所、舞厅。

   ②来访亲友住宿和餐饮。

   ③贴身护理服务。

   ④个性化服务.

   总建筑面积20000平方米，建设绿化、景观、、道路、设备设施等配套

  2、老年康复中心

老年康复中心主要围绕老年养老配套服务的老年病人治疗、康复贺疗养的服务，包括老年康复院、老年疗养院和老年病医院。总建筑面积50000平方米，包括医疗设备设施、绿化、道路等配套设施。

  （1）老年康复院和老年疗养院：

 总建筑面积35000平方米，共2000个床位，建设医疗设施设备，绿化、景观、道路等配套设施。

   ①毗邻老年病医院，提供全面的医疗保障及星级酒店式的服务。

   ②专业康复师定期为老人保健按摩，并根据老人情况实施功能锻炼。

③配备24小时专业护理人员贴心照顾，每日生命体征监测、生体状况评估及时处理。

④保健医生定期上门检查，指导必要的检查、相关的用药和治疗。

⑤专业营养师设定膳食菜谱，每日四餐，每餐不同菜式供选择。

⑥24小时平安锺服务，实时响应。

⑦提供治疗应是，如糖尿餐、药膳餐、全流质及半流质营养餐。

⑧协助洗烫衣服、洗澡、擦身、喂饭、剃胡须、洗剪头发、修剪指甲等生活护理。

⑨专人陪伴外出看病及治疗。

⑩房间清洁，定期更换床上用品；24小时热水供应。

11移动餐桌、坐便椅、助行器、防褥疮气垫床等先进设施。

（2）老年病医院：

总建筑面积15000平方米，建设医疗设备设施、绿化、景观、道路等配套设施。

①医院设有中西医院内科、外科、心脑血管科、肿瘤中心、体检中心等40多个临床科室，中西医学精髓集于一体。

②医院拥有知名老中医、医院博士等著名专家多位，网络顶级医学人才，并采用最先进的医疗仪器设备和电脑化操作，已提供安全、温馨、专业的服务宗旨。

③老年病医院作为医疗支援后盾，可随时应付突发的医疗问题，为有需要的长者提供高效率、高素质、全面性的优质医疗服务，让他们可以无后顾之忧的享受退休生活。

3、服务机构

服务机构主要围绕老年人养老服务的机构，包括老年综合型体育活动中心、老年文化活动中心、商业服务和金融服务以及服务办公楼、职工公寓等设施；总建筑面积125000平方米，建设设备设施，绿化、景观、道路等配套设施。

    （1）老年综合性体育活动中心和老年文化活动中心

 总建筑面积30000平方米，建设设备设施、器材、绿化、景观、道路等配套设施。

①强度分低、中、大，项目有跑步、太极拳、自行车、各种球类运动。

②有氧耐力活动。

③绘画、书法、茶社、音乐厅、舞蹈、表演、讲座、各种乐器……以老人兴趣爱好为宗旨，让长者生活丰富多彩。

   （2）商业金融配套服务：

总建筑面积10000平方米，建设设备设施、绿化、景观等配套设施。

①满足长者生活需求，完善功能配套，环境精美等，打造个性化商业结合金融服务机构。

②力争将购物与休闲、文明相结合，注重环保。

   （3）服务车队（50 余辆）及配套：

总建筑面积5000平方米，建设设备设施、绿化、景观、道路等配套设施。

   ①服务车队配备（中高档）救护车、游览车、大中型巴士、警卫车、巡逻车、绿化车、保洁车等。

   ②全天24小时免费救援服务。

   ③提供院内游览服务。

   ④供车连维修保养和洗车服务。

  （4）员工公寓、办公等设施

   总建筑面积80000平方米，设备设施、绿化、景观、道路等配套设施。

4、绿色植物养生园

绿色植物养生园围绕老年人老杨服务的兴趣活动场所，包括水果、蔬菜、花卉种植采摘、水上垂钓和天然养生氧吧等活动场所设施。

   （1）水果采摘园：

有苹果、草莓、杏、葡萄、西瓜、石榴、柿子、梨等品种共计10多样。

   （2）蔬菜采摘园：

茄子、番茄、辣椒、豌豆、毛豆、土豆、红薯、菠菜、芹菜、茴香、白菜、丝瓜等品种20多样。

   （3）花卉采摘园：

百合、茉莉、太阳花、紫罗兰、月季、海棠、郁金香、文殊兰、芍药、牡丹等30多种，还为长者房间定期查放花瓶。

   （4）红豆杉、黑松林

种植红豆杉林和黑松林，为长者提供天然养生氧吧。

   （5）垂钓园：

蓄养池有多种鱼群供长者休闲垂钓。

   （6）养生园

有多种动物，自然放养式养殖。  

（七）项目建设期

该项目拟建设期限2013年12月开工至2018年11月竣工。

（八）项目投入总资金及资金筹措

 该项目投入总资金69亿元，由项目建设单位自行筹措和吸纳社会慈善资金及民间资本。

（九）主要技术经济指标

表1-1   主要技术经济指标

 二、可行性研究报告编制依据、原则及范围

   （一）编制依据

   （1）《中华人民共和国老年人权益保障法》；

   （2）《国务院办公厅关于转发民政部等部门关于加快实现社会福利社会化意见的通知》(国办发〔2000〕19号)；

   （3）《国务院办公厅转发全国老龄委办公室和发展改革委等部门关于加快发展养老服务业意见的通知》(国办发〔2006〕6号)；

  （4）财政部和国家税务总局《关于对老年服务机构有关税收政策问题的通知》(财税〔2000〕97号)；

  （5）中共中央国务院《关于加强老龄工作的决定》（中发[2000]13号）；

  （6）《中华人民共和国老年人权益保障法》；

  （7）《中国老龄事业发展“十二五”规划》（2010-2015）；

  （8）《河北省石家庄市“十二五”规划纲要》；

  （9）河北省人民政府《河北省老龄事业发展“十二五”规划》冀政办函〔2012〕7号；

  （10）《老年人建筑设计规范》建标[1999]131号；

  （11）《老年人居住建筑设计标准》GB/T50340-2003；

  （12）国家发改委和建设部颁发的《建设项目经济评价方法与参数》（第三版）；

  （13）国家计委颁发的《投资项目可行性研究指南》；

  （14）国家现行的其他法律、法规、标准及规范；

  （15）项目建设单位提供的其他相关的基础资料。

    (二)编制原则

  ①拟建项目在充分考察建筑用地的基础上，合理利用场址现有条件，做到规划有序整齐、平面布置方便有序，符合神洲国际老年养生疗养（基地）公寓的各项建设标准。

  ②总体建筑设计与现有环境整体风格相互协调，相互融合，突出地方特色，建筑内部功能划分齐全、合理、实用。

③项目建设符合节能、环保的要求。