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鹿泉市白鹿泉乡梁庄村村民住宅楼项目
本项目基址位于河北省鹿泉市南端，南与井陉交接，北连梁庄。整个小区总占地面积5.4公顷，总建筑面积为4.2950万平方米，建筑密度为18.03%，绿地率为35.21%。
梁庄位于鹿泉市城西偏南。东边上撞镇，西与武家庄，上聂庄，荷莲峪相接，与石家庄市区距离较近。该地区为山区，自然资源优越，但村民住宅年久失修，且配套设施落后，根据上位规划将原村居住区移位，重新规划建设。新建成小区外观漂亮，户型舒适，配套设施齐全，为村民提供更加优越的生活环境。
项目总用地5.4公顷，全部为居民小区用地，具体用地平衡表如表1-1所示。总建筑面积4.295万平方米，其中：住宅建筑面积3.45万m2；幼儿园及小学建筑面积 850m2；其他公共设施建筑面积1000m2；储藏间车库建筑面积0.66万m2。项目共建设：文化体育、商业服务、金融邮电、社区服务、市政公用五类公共服务设施，总建筑面积1000平方米，具体如表1-3所示。
表1-1 用地平衡表
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项目
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单位
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数量
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所占比重（%）
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项目建设用地
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hm2
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5.4
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1
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居住小区
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hm2
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5.4
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100.00
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1.1
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住宅用地
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hm2
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3.6
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66.67
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1.2
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公建用地
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hm2
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0.6
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11.11
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1.3
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道路用地
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hm2
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0.8
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14.81
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1.4
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公共绿地
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hm2
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0.4
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7.41
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2
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其他用地
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hm2
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表1-2 主要建筑指标表
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项目
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总量
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人（或户）均
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总用地面积
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5.4hm2
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1.居住区用地面积
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5.4hm2
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2.其他用地面积
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总建筑面积
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1.居住用地内建筑总面积
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4.295万m2
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（1）住宅建筑面积
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3.45万m2
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（2）幼儿园及小学建筑面积
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850m2
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（3）其他公共设施建筑面积
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1000m2
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（4）储藏间车库建筑面积
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0.66万m2
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2其他建筑面积
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总建筑面积毛密度（容积率）
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0.8
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总建筑密度
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18.03%
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绿地率
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35.21%
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居住人数
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居住户数（套）
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表1-3 公共服务设施配建表
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类别
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项目
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数量
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建筑面积m2
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备注
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文化体育
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休闲广场
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1
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200
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居民健身设施
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3
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结合爆地布置
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商业服务
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综合百货店
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1
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130
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结合沿街商业布置
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便民店
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2
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130
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结合沿街商业布置
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金融邮电
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邮电所
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1
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100
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结合沿街商业布置
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储蓄所
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1
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100
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结合沿街商业布置
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社区服务
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社区服务中心
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1
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50
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结合服务中心布置
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治安联防站
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1
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50
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结合服务中心布置
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居委会
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1
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50
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结合服务中心布置
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物业管理
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1
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100
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结合服务中心布置
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市政公用
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变电室
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1
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20
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结合沿街商业布置
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天然气减压站
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1
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20
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地下
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换热站
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1
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20
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结合沿街商业布置
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公共厕所
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1
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30
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结合沿街商业布置
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垃圾转运站
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9
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合计
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1000
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该项目总投资估算13000万元，其中企业自筹5000万元，贷款8000万元。
梁庄村，现有人口：720人，176户；土地总面积：5635.6亩，其中耕地面积1306.4亩；全村现有村干部5名，中共党员33名，村民代表12名。
梁庄村过去以农业种植为主，无企业，土地贫瘠，水资源缺乏，靠天吃饭，收入低微，属穷村。
第三节 可行性研究报告编制依据
1、国家发改委《投资项目可行性研究指南》
2、国家发改委、建设部《建设项目经济评价方法与参数第三版》
3、《房地产开发项目经济评价方法》（建标[2010]205号）
4、鹿泉市城市总体规划 ；
5、鹿泉市“十二五”规划；
6、《城市规划编制办法》
7、《城市居住区规划设计规范》
8、委托方提供的有关资料。
1、项目的建设符合鹿泉市城市发展总体规划要求。
2、项目所需用地已经落实，相关手续正在办理中。
3、项目场址周边市政设施配套条件较好。
4、项目所需资金已经有所落实。
1、本项目为安置房项目，做好相关的居民安置工作。
2、建议业主采用招标方式择优选取有类似工程施工经验的施工单位进行工程施工，在保证工程质量的前提下，科学合理地控制建设成本，降低工程建设成本，确保工程建设按期完成。
本项目属于搬迁安置工程，梁庄原有区域被规划为西部长青旅游度假区，因此需要对村落进行搬迁。
西部长青旅游度假区由河北常青投资有限公司投资建设，位于鹿泉市西南部，是石家庄西部山前开发的大型综合性山地休闲度假项目，规划区域西至石太高速公路，南至金蟾山，北至梁庄村，东至水峪村界，总占地面积约为10平方公里，距石家庄市区20km，通过山前大道与石家庄槐安城市快速路连接，半小时即可通达都市核心区。
307国道、石太、京石高速途经本区域，未来山前隧道的开通将缩短景区与石家庄市区的交通时间，并且与石家庄市动物园、龙泉寺、抱犊寨、龙凤湖等旅游景点相邻，西部山前旅游度假带已初步形成。项目预计建设周期为8年，现已被列为河北省旅游重点项目。该项目集生态观光、旅游度假、民俗体验、时尚运动、林果采摘、会议会展等多功能为一体的国内一流综合型旅游度假区。
根据区域内自然资源状况及特征，西部长青旅游度假区通过建设将形成生态观光区、民俗文化区、康体健身区、商业服务区、综合服务区和居住休闲区六大基地。
一期重点建设的工程主要有：清明古镇、亦禾生态观光园、北美风情小镇、柳树沟自然风景区、五寨山滑雪场、梁庄新村、景区绿化、基础设施建设等配套工程。依据项目发展进程，预计2013年底实现部分对外开放。
根据河北省新农村建设要求和鹿泉市政府及白鹿泉乡对项目区域的整体规划，我们已全面展开梁庄的搬迁工作。本次搬迁是为了配合石家庄市西山北水的规划建设进程，加快发展西部长青旅游项目，完善交通设施、造福人民群众。项目内涉及的梁庄村要进行整体搬迁，并为村民打造焕然一新的新民居。让广大被拆迁户共同享受区域经济发展的新成果，使这次搬迁工程成为民生工程、惠民工程、幸福工程。白鹿泉乡规划将梁庄两个村进行整体搬迁。新民居位于梁庄北部，占地150亩，总建筑面积11万多平方米（其中：公建5千多平方米），将集中建设一个大型社区。
本项目的建设，涉及到回迁，属于回迁工程，因此在项目建设选址过程中综合考虑了方方面面的因素，坚持了“八大原则”，即8个“有利于”：
1、有利于安全。
新村座落必须远离滑坡、泥石流、行洪区等地质灾害易发地区。此处地势较高，且坡度较小，又处于阳面，非常适合居住。
2、有利于基础设施和公共服务设施建设。
农村的现状是无论大村小村，都需要完善路网、电网、水网等基础设施，还要有学校、幼儿园、诊所等公共服务设施，这些设施应该好建设（场地不能太小）、易使用（老弱病残也方便）、档次高、管理成本低。而建设大社区集中居住，由于人群规模扩大，资金可以集中使用，改变过去的公共设施差、乱、小、脏的现象，按照新农村城镇化设施的要求，全面提高基础设施和公共服务设施的功能。
3、有利于环境的改善。
人们生活质量的提高并不仅仅体现在收入的增加上，还应在于生活环境的改善。如果要彻底改变农村、农民特别是山区农村、农民落后的形象，只能改变原有的生产、生活方式。项目的建设有利于居住环境的改善，也很好地带动社会环境的改善，上下水、污水处理、垃圾清运等，都有一个很好的、科学的安排，人们生活得更舒适，更现代。
4、有利于村民增加收入。
这是社区建设和项目建设的核心。人均纯收入能否增加是重要的指标。村民的收入来自于这几个方面:（1）就业。旅游度假区的建成可以直接提供上万个岗位，如果加上依托度假区带来的间接岗位，就会给村民带来更多的就业机会。（2）种植、养殖。景区建成后，我们可以发展种植、养殖，当好景区的后勤仓库，主打“无公害、绿色”概念，以满足在景区生活、工作、游乐的人们不同需求。（3）农家旅游。依托景区发展农家游，实行错位经营，吸引都市人来享受田园乐趣。（4）商业收入。人流带来人气，人气带来财气。面对巨大的市场，稍有商业头脑的人都会找到适合自己的经营项目。（5）租地收入。（6）征地收入。（7）纪念品的收入。把我们传统的制作技术发挥出来，把劳动产品提供给景区出售，如：千层底、虎头鞋等手工艺品，小杂粮、小杂果等经济作物。（8）社会保险。医保由项目单位代缴，养老保险由项目单位补贴，对农民来说，相当于又增加了份收入。
5、有利于集体长期经营。
集体收入来自于这几个方面：（1）征地收入。（2）集体土地出租收入。出租土地的收入除按账册给付农户外，剩下的归村集体，用来建设公益事业。（3）商业经营收入。新社区预留有商业用地。（4）集体经营组织收入。随着农村变社区、农民成居民，人们的生产生活方式随之改变，村集体的管理模式、管理职责及村级财富积累机制也随之发生变化。村集体建立经营组织进行专业运作，便成为村集体的资金、资源、资产保值增值的必由之路。
6、有利于社区居民出行。
梁庄新村所在地交通便捷，有利于居民的出行。
7、有利于减少管理成本。
原来的村庄是“摊大饼”式发展，没有科学规划，公共设施不是缺失就是破损严重，建设及维修非常不便。另外，农民特有的生产方式和固有的生活习惯也给管理带来很多困难，如庄稼秸秆乱堆、院外建厕所等，致使无论怎么治理，环境也难以根本改变。建立社区后这些问题便迎刃而解。
8、有利于项目管理。
项目建成后，有利于居民的联合管理，就可避免以下情况发生：（1）家禽牲畜造成脏乱现象。（2）婚丧嫁娶仪式嘈杂现象。（3）走亲访友影响景区管理现象。（4）其他传统活动造成的不利于管理现象等等。新社区建成后，将由民政等部门办理手续，从法律上重新给梁庄新村定界确权。
综上所述，本项目的建设是很必要的。
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