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1.1.1项目名称
四季花城二期棚户区改造项目
1.1.2建设单位
建设单位：博野县博兴资产经营有限公司
法人代表：魏志刚
合作单位：河北光隆房地产开发有限公司
法人代表：罗盼来
建设单位概况：博野县博兴资产经营有限公司成立于2009年9月18日，注册资金50万元整，公司法人由魏志刚来担任。公司类型：有限责任公司（国有独资），经营范围：受县政府委托对国有资产进行管理经营活动。（涉及专项审批项目，未经批准不得经营）
合作单位概况：河北光隆房地产开发有限公司成立于2011年6月16日，注册资本一千万元，公司法人由罗盼来担任。
公司实行董事会领导下的总经理负责制，目前设立了总工办、外联部、工程部、供应部、营销部、财务部和综合管理办公室等职能部门。
公司现有员工总计50余人，包括建筑、结构、电气、水暖、造价、工程安全、工程资料、财会、营销、人力资源、计算机等专业人员。
公司一直本着“以人为本、以诚取信、以质取胜、以新争天下”的质量方针和“正正直直做人，踏踏实实做事”的企业精神。凭借“专业的团队和完善的管理体系”，本着“信誉、品质、服务、高效”的宗旨，使公司在日新月异的经济大潮中已逐步成长为一个品牌卓越的企业，志在房地产领域积极开拓、努力进取、长期发展。
1.3.1 编制依据
1、《投资项目可行性研究指南》；
2、《建设项目经济评价方法和参数》(第三版)；
3、《产业结构调整指导目录(2011年本)》修正版；
4、《中华人民共和国土地管理法》；
5、《中华人民共和国安全生产法》；
6、《中华人民共和国城乡规划法》；
7、《中华人民共和国环境保护法》；
8、《中华人民共和国房地产管理法》；
9、《中华人民共和国招投标法》；
10、《国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要》；
11、《城市居住区规划设计规范》（GB50220-95 2002年版）；
12、《保定市国民经济和社会发展第十二个五年规划》；
13、《博野县2014年政府工作报告》；
14、项目所在地有关基础资料；
15、项目承办单位提供的基础资料；
16、项目可行性研究报告编制委托书。
1.3.2 编制范围
1、对建设项目符合国家有关政策、法规和规划进行研究；
2、满足项目建设单位对该项目功能等投资方面的要求；
3、项目背景及建设必要性；
4、建设地点与建设条件及建设规模；
5、对项目的消防、环保的评价；
6、节能分析；
7、对项目进度的确定；
8、进行投资估算；
9、进行项目经济效益分析；
10、项目招标方案；
11、社会效益分析；
12、提出该项目工作结论。
1.4.1 项目概况
1、建设地点
该项目拟建于博野县博明中路北侧。
2、建设规模
项目规划用地面积43066.92㎡（折合64.60亩），总建筑面积136000㎡，其中：地上总建筑面积121000㎡（共1450套住房），包含多层住宅建筑面积54000㎡及高层住宅建筑面积67000㎡；地下总建筑面积15000㎡，包含地下车库面积14000㎡。容积率为2.8，绿地率35%，总建筑密度24%。
3、外部配套条件
该项目拟建于博野县博明中路北侧，该区域配套设施齐全，地理位置优越，环境优美，交通便利。
4、环境保护措施
该项目投入使用后只有生活污水、生活垃圾和厨房油烟产生。其中，生活污水经化粪池简单处理后排入市政污水管网进入污水处理厂，生活垃圾经统一收集处理后运往垃圾处理厂，厨房油烟经过抽油烟机等简单收集过虑处理后可达标排放，不会对周围环境造成污染。
5、总投资及资金来源
该项目计划总投资为25881.65万元，其中：土地费用3876.02万元，工程费用17788.00万元，前期费用2119.43 万元，管理费用237.83万元，销售费用627.91万元，基本预备费1232.46万元。
资金筹措：全部由企业自筹，占总投资的100%。其中博野县博兴资产经营有限公司出资占总投资51%，控股51%。河北光隆房地产开发有限公司出资占总投资49%，控股49%。
6、经济效益分析
项目建成销售后，可实现：利润总额3754.83万元；利税总额5513.77万元；投资利润率14.51%；投资利税率21.30%；销售利润率8.97%；所得税后财务内部收益率20.43%，所得税后财务净现值NPV814.75万元，所得税后投资回收期4.13年，经济效益良好。
7、项目建设期
该项目建设期为：2015年8月至2019年7月，共计四年，分两期完成。计划于2019年7月份竣工建成。
8、项目开发建设优势
1、政策优势。该项目为棚户区改造，有利于博野县城市形象的提高及国有土地资源的整合，有强有力的政策支持。
2、规划优势。根据博野县城市总体规划，该项目处于博野县核心区域，市政配套设施优良。
3、运作优势。拟采用边建边拆的运作模式，光隆房地产开发有限公司投入资金拿出一定量的土地作为棚户区改造安置村民的建设用地，进行分期、分块开发，该部分土地使用权采用划拨方式取得，利用光隆房地产开发有限公司根据一定的开发比，对土地进行商业开发，并享受一些优惠政策（商业用地出让），对资金进行回收，采取滚动的投入资金—回收资金的方式，最终完成对项目的改造。
4、社会效益。该项目具有显著的社会效益，促进博野县城市化发展进程。项目建成后，环境优美、功能完备、居住舒适，在博野县总体规划建设中将是一道亮丽的景观，同时该项目可带动建筑业、建材、装饰、家具家电、物业等行业的发展，可优化当地人力资源配置，为当地社会稳定、经济健康、平稳的发展，做出贡献。
1.4.2 简要结论
该项目为四季花城二期棚户区改造项目，总建筑面积136000平方米，项目建成后将可安置回迁居民1450户。项目地理位置优越，公用配套齐全，工程规划切实可行，环保、节能等措施落实。
该项目设计住房面积均属中小户型，针对居民的住房要求，改善居民的住房条件，具有十分重要的作用。
该项目符合博野县城市总体规划，符合市场经济发展的要求，符合博野县博兴资产经营有限公司与河北光隆房地产开发有限公司的发展需要，符合社会、经济、环保生态效益三统一的方针。项目的建设不仅是博野县城乡一体化建设的需要，更是博野县提示城市形象、加速自身发展的需要。项目具备较好的基础条件，并且带动其他相关产业的快速发展。项目的建设直接和间接增加了就业率，为创建和谐社会做出努力。
因此，经研究分析论证，该项目是十分必要的，也是可行的。
该项目主要经济技术指标见表1-1。
表1-1 主要经济技术指标表
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序号
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项目名称
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数量
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备注
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1
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总用地面积
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43066.92 m2
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合64.60亩
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2
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项目总建筑面积
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136000m2
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多层住宅
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54000 m2
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共14栋，8栋7层住宅，4栋11层住宅，2栋18层住宅。
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高层住宅
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67000 m2
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地下建筑面积
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15000 m2
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3
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容积率
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2.8
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4
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绿化率
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35%
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5
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总建筑密度
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24%
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6
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居住户数
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1450户
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涉及拆迁户79户
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7
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居住人数
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4785人
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8
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户均人数
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3.3人/户
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9
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建筑基底面积
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10336m2
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10
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户型
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60㎡、90㎡及130㎡三种户型
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11
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总投资
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25881.65万元
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12
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项目建设工期
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四年
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13
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资金筹措
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资金全部由两家企业自筹，占总投资100%。其中博野县博兴资产经营有限公司出资占总投资51%，控股51%；河北光隆房地产开发有限公司出资占总投资49%，控股49%。
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