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综合性商城，这种被认为21世纪最重要的复合商业业态，在中国经历了它的实验阶段后，如今正在以数量上的迅速递增而引发着零售业的变革。综合性商城就是将城市中的商业、办公、居住、旅店、展览、餐饮、会议、文娱和交通等城市生活空间的三项以上进行组合，并在各部分间建立一种相互依存、相互助益的能动关系，从而形成一个多功能、高效率的综合体。综合性商城基本具备了现代城市的全部功能，所以也被称为“城中之城”。综合性商城适合经济发达的大都会和经济发达城市，在功能选择上要根据城市经济特点有所侧重，一般来说，写字楼跟购物中心功能是最基本的组合。综合性商城与多功能建筑的差别在于，多功能建筑是数量与种类上的积累综合，这种综合不构成新系统的产生，局部增减无关整体大局。而综合性商城则是各组成部分之间的优化组合，并共同存在于一个有机系统之中。
本项目建设地点位于石家庄市东部，是石家庄市未来发展中心之一，项目地块东至华山街，西至裕龙铸造，北至华盈化工，南至淮河道，周边配套设施完善，建设基础良好。同时近年来，项目所在地石家庄开发区不断完善基础设施建设，努力改变投资硬环境，积极打造和优化经济发展软环境，投资环境越来越完善。而项目所在地周围为未来石家庄市规划核心商业区域，周围各大商业中心聚集，但该区域缺少一个综合性商业中心，往往综合性商业中心是依据优越的地段和区域催生了综合性商城依地段而生。而结合项目所在地区域市场环境、特征、构成和容量，经分析认为：项目所在地及周边地区，进行适应市场需求的商业、服务业项目建设（如建设高档写字楼等）尚有很大的空间区位。
因此，项目单位审时度势、把握机会、根据目标市场需求特点，决定实施该项目，并通过高水平的经营管理而产生较好的社会效益和经济效益。
1.2.1项目名称及承办单位
项目名称：河北田氏房地产开发有限公司写字楼建设项目；
项目承办单位：河北田氏房地产开发有限公司。
1.2.2可行性研究报告编制依据
1、石家庄市规划部门提供的规划设计条件及电子地形图；
2、地产公司关于本项目的设计要求；
3、国家及河北省现行有关的法规规范；
4、《城市规划管理技术规定》（2006年版）；
5、《石家庄市城市拆迁管理条例》
6、《城市居住区公共服务设施设置规定》
7、《建筑工程交通设计及停车场设置标准》
8、《城市道路绿化规划及设计规范》
9、《建筑设计防火规范》（GB50016-2006）<2006年版>；
10、《高层民用建筑设计防火规范》GB 50045-95（2005年版）；
11、《民用建筑设计通则》（GB50352-2005）<2005年版>；
12、《公共建筑节能设计标准》（GB 20189-2005）；
13、《商店建筑设计规范》（JGJ48-88）；
14、《旅馆建筑设计规范》（JGJ 62-90）；
15、《汽车库建筑设计规范》（JGJ 100-98）；
16、《建筑工程设计文件编制深度规定》2008年版；
17、建设部有关法令、法规。
1.2.3项目承办单位概况
河北田氏房地产开发有限公司成立于2003年4月，注册资金1000万元，拥有在职在册员工76人，其中有职称人员16人，现有资质三级。于2004年开始在河北省曲阳县开发投资建设：“天地嘉园”居住小区。一期、二期为多层，三期高层，总共建筑面积达7万多平方米，早已入住。“天地嘉园”是曲阳县首个新型现代化居住小区，为曲阳县人民创建了温馨、和谐的生活环境；2010年以后又开发了曲阳“天地福园”及“石韵华庭”项目，总共10万多平米均已办理入住手续。
河北田氏房地产开发有限公司在房地产投资、开发和服务等领域取得业绩的同时，在曲阳县率先策划了房地产产业投资基金的业务模式，河北田氏房地产开发有限公司在迅速成长的同时，奠定了扎实的业务基础和现代化、规范化的经营管理模式，通过专业的管理团队，在房地产领域形成了适应市场、适应自身发展的经营之路。秉承“诚信、进取、创新、专精”的企业精神，通过对人才队伍的培养与建设，河北田氏房地产开发有限公司已拥有一支稳定、团结、高素质的职业队伍，以“竞争、创新、务实、一流”为企业精神，以实现国人家居梦想为己任，致力于房地产经纪的发展，致力于成为“拥有崇高声誉和前瞻观念的房地产企业”，“创造幸福生活万年长”是田氏房地产的企业使命，公司以前瞻的观念、先进的技术、优秀的品质、高效的服务为客户、员工创造幸福、创造快乐、实现梦想。
1.2.4拟建地点
本项目地块位于石家庄市高新区，项目地块东至华山街，西至裕龙铸造，北至华盈化工，南至淮河道。
1.2.5建设规模
整个地块实际用地面积0.8248公顷（12.372亩），建成后总建筑面积41239㎡，整个项目由2栋建筑构成，其中1号楼建筑面积20689㎡，地上30层；而2号楼建筑面积20550㎡，地上30层，两个建筑公用裙楼部分，整体楼层建筑分布如下：1~5层裙楼部分为商业用房，6~30层为写字楼。具体各层建筑指标表如下：
表1-1 建筑指标表
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序号
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项目
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单位
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数量
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1
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占地面积
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亩
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12.372
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2
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建筑面积
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平方米
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41239
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2.1
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1号楼建筑面积
|
平方米
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20689
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2.2
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2号楼建筑面积
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平方米
|
20550
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3
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绿化面积
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平方米
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2062
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4
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建筑密度
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30%
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5
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容积率
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5.0
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6
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车位
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个
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360
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7
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绿化率
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25%
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1.2.6本项目建设优势分析
1、区位优势明显
该地块所处位置地处石家庄市高新区，项目地块东至华山街，西至裕龙铸造，北至华盈化工，南至淮河道，区位优势非常明显，发展趋势显而易见。项目所在地为《石家庄市商业网点规划》中规划的东部新城商业中心，为石家庄新城区现代商贸中心节点。
2、投资环境良好，交通通信便捷
石家庄市公路已形成了以国道、省道及高铁、铁路为骨架的交通运输网；通信已形成以数字传输、程控交换为主的多种通信方式和多功能通信服务网络。
3、经济发展状况良好
近年来，石家庄市经济发展状况良好，2012年，石家庄市生产总值4500.2亿元，规模以上工业增加值1800.2亿元，规模以上工业利税829.8亿元，规模以上工业利润558.6亿元，固定资产投资3673.3亿元，全部财政收入573.2亿元，公共财政预算收入272.3亿元，社会消费品零售总额1894.8亿元。金融机构月末存款余额7640.7亿元，储蓄存款余额3735.5亿元，金融机构月末贷款余额3995.1亿元，市区居民消费价格指数102.8%。根据北京与河北省最新签署的《2013至2015年合作框架协议》，首都经济圈的规划范围调整为“1+9+3”，该方案是在“1+6+3”的基础上最新纳入河北省省会石家庄、衡水、沧州三个城市。2013年，石家庄城乡居民收入分别达到2.5万元和1万元，分别增长9.5%、12%。计生家庭帮扶和流动人口计生基本公共服务均等化被确定为中国试点城市。2013年11月27日，福布斯中文版发布2013年中国大陆最佳商业城市排行榜。福布斯中文版发布2013年中国大陆最佳商业城市排行榜，石家庄市入选福布斯最佳商业城市百强，排名39位，位列河北省第一。
4、项目建设区综合条件优越
本项目的建设具有优越的综合条件：征用土地难度小，成本低；发展空间大，不仅便于集中商品流通，而且地势平坦开阔，供电、供水、排水、供热等基础设施配套便利。
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