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石家庄中凯企业管理咨询有限公司
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第一章 总论1.1.1项目名称
石家庄市栾城县楼底镇邵家庄村旧村改造项目
1.1.2项目地理位置
本项目位于石家庄市区的东南部,北临石家庄环城水系与市内老城区隔水相望,东部和南部连接石家庄市高新技术开发区和栾城县经济开发区,西临石家庄市建华南大街,项目地域优势得天独厚,交通四通八达,在石家庄二环与三环之间,距正定民航机场25公里,京港澳、青银高速公路在此交汇，距南焦客运站仅3公里。有2路、202路公交车经过，石家庄已开工建设的地铁线路，在项目的东西两侧都设有站点。
1.1.3建设规模
本项目占地800亩，总建筑面积1300000平方米，包括住宅用地1200000平方米（其中回迁居民用房210000平方米，商品用房990000平方米）；配套商业用房、物业用房100000平方米。同时，建设道路、广场、绿化、围墙等附属设施工程。
同时项目为了满足当地居民的要求，将在现有建筑中增设2个礼堂(综合性的,结婚典礼,娱乐等),2个祠堂(开追悼会,火化前陈列在里面供亲友瞻仰追悼),一个酒店（含餐饮、住宿、洗浴等），一个幼儿园,一个村民活动室(娱乐\交流\开会),一个卫生所,一个老年活动室(设置各类健身器材等)。
项目分三期进行，总占地面积800亩，其中一期开发约200亩，可建成约330000平方米的商业和住宅用房。后期600亩分二期和三期开发，每期用地面积为300亩，可根据居民拆迁的进展分阶段开发。
一期规划
二期规划
三期规划
1.1.4项目投入总资金及资金效益情况
经初步估算，项目总投资540000万元,其中拆迁费用41400.00万元，施工前期费26000.00万元；建筑安装工程费434360.00万元；红线内外市政及公建配套工程费9100.00万元；管理费用10035.20万元；不可预见费15052.80万元；销售费用4052.00万元。项目所需资金企业自有资金100000.00万元；销售收入再投入440000.00万元。
1.2.1承办单位名称
1.2.2承办单位概况
本项目的承担单位河北亿博房地产开发有限公司，公司法人吴元，注册资金 2000万元，该公司为上海建桥集团的子公司。上海建桥集团成立于1999年7月，是一家以发展高等教育、养老和医疗等公共事业为主，以能源、矿产、房地产、物流、新能源研发和农产品深加工等多元投资为依托的跨地区、跨行业企业集团；也是上海市较早成立党委的大型民营企业。河北亿博房地产开发公司主要从事房地产开发、市政工程、装饰工程及建筑安装工程、园林绿化工程等领域。未来公司经营范围将涉及、装备制造、新能源利用等多个领域。
集团计划将公司其他产业与邵家庄项目同步进入，将在栾城建设大型现物流项目、农产品深加工项目、新能源项目等。
在物流领域，集团公司计划将在栾城建设特大停车场，先进的物流信息网络平台。项目配备完善，功能齐全，建成物流领域的一家集多式联运配送、加工增值、贸易集散停车信息网络等为一体的大型现代化物流公司。
在农产品深加工领域，集团公司计划在栾城其他区域种植各种品质独特、产量丰富的农产品，能为农产品深加工提供充足的原料。公司拟引进先进的技术、设备和工艺，建设各种农产品深加工生产线，开发具有高附加值的农产品深加工产品及独具石家庄特色的绿色农产品。
在新能源领域，集团公司将通过引入人员、技术及各类设备，未来将发展成为专业从事太阳能光热、光电产品事业，太阳能节能环保产品及附属设施，集研发、设计、施工、销售于一体的现代化企业。
1.2.3 项目计划书编制依据
1、国家发改委《投资项目可行性研究指南》
2、国家发改委、建设部《建设项目经济评价方法与参数第三版》
3、《房地产开发项目经济评价方法》（建标[2010]205号）
4、石家庄市城市总体规划；
5、石家庄市“十二五”规划；
6、《城市规划编制办法》
7、《城市居住区规划设计规范》
8、委托方提供的有关资料。
1.2.4 项目主要建设条件
1、项目的建设符合石家庄市城市发展总体规划要求。
2、项目所需用地已经落实，相关手续正在办理中。
3、项目场址周边市政设施配套条件较好。
4、项目所需资金已经有所落实。
1.2.5 问题与建议
1、房地产行业竞争比较激烈，项目业主应选择有经验的销售代理公司，制定有竞争力的营销策略，加强广告宣传，降低项目投资风险。
2、建议业主采用招标方式择优选取有类似工程施工经验的施工单位进行工程施工，在保证工程质量的前提下，科学合理地控制建设成本，降低工程建设成本，确保工程建设按期完成。
本项目位于石家庄市区的东南部,北临石家庄环城水系与市内老城区隔水相望,东部和南部连接石家庄市高新技术开发区和栾城县经济开发区,西临石家庄市建华南大街,项目地域优势得天独厚,交通四通八达,在石家庄二环与三环之间,距正定民航机场25公里,京港澳、青银高速公路在此交汇，距南焦客运站仅3公里。
由于历史和现实的某些原因，在项目所在区域存在大批的农村老式住房，严重影响石家庄市的城市形象，居民的居住环境急需改善。在石家庄市的“十二五”规划中，提出“以生态创建为手段，不断改善居住环境。”本项目正是改善居民居住环境的民生工程，具有十分重要的意义。项目所处区域是石家庄市城市发展的大方向，在未来几年将划归石家庄市裕华区管辖，届时项目区将直接列入石家庄市城区范围，项目的后期的发展优势非常广阔。
项目建成后将使项目所在区域成为石家庄的卫星城，该项目也将成为进入栾城的标志性建筑。项目的建设不仅扩大了石家庄市的建设规模，完善了项目所在区域的居民居住条件和居住环境，而且促进了石家庄市旅游事业和城市经济的发展，促进了城市功能的完善和城市品位的提高。不仅是石家庄市城市建设的重要内容，也是居民群众特别是栾城县楼底镇邵家庄百姓急切盼望的大事。
项目的建设不是局部性问题，绝不是拆除几栋旧房子，拓宽几条旧马路的事情，而是使从项目所在区域的功能、布局、产业结构上进行调整，满足石家庄市可持续发展的要求，实现真正意义上社会效益、环境效益和经济效益的统一。
2.2.1项目建设能够提高当地居民生活水平和生活质量
随着社会水平的逐步提高，居民对生活质量的要求也越来越高。石家庄市是河北省省会城市，区域内居民的生活水平和生活质量也在逐年提高。而本项目所在地块内现有居住条件比较恶劣，建筑摆放布局错乱，道路高陡不平，内部配套等居住条件十分不便。另外绝大多数房屋年久失修，墙壁斑驳，土木构件有不同程度的损坏，居住的安全性较差，急需改造革新。同时当地居民拆迁改造的意愿比较强烈，迫切希望改善生活居住条件。而通过本项目的实施，不仅可以提高安置居民的居住水平、丰富城区建筑景观，而且还可以节约大量的土地供城市建设的进一步发展，从而增加当地居民的就业机会和收入，更进一步提高他们的生活水平和生活质量，产生良性循环的效果。
所谓弱势群体是指妇女、儿童、残疾人员或老弱病残家庭及双职工同时下岗的特殊家庭等，由于收入水平低下，住房困难是他们的普遍特征之一。该项目建设地点周围区域大部分居民为村民、居民居住水平低下，有的一家三代挤住在低矮的平房内。本项目实施，将秉着公开、公平的原则，凡属安置区域内符合条件的居民，均可同条件入住本安置小区。这样有效的解决了部分弱势群体住房难的问题。“关心弱势群体，保障公民利益”是本项目实施的初衷，“倡导以人为本，构筑和谐社会”是本项目实施的主题。本项目的实施是保护当地弱势群体利益，维护社会稳定，构筑和谐社会的具体体现。
随着城市建设步伐的加快和旧城改造力度加大，石家庄发展日新月异，该项目的建设对旧城改造及规划区城中村改造，完善县城市规划，促进城市建设具有重大意义。
本项目地块的现状是建筑陈旧落后，内外部环境脏、乱、差，已经跟城市发展非常不协调。该现状不仅有损于石家庄市的城市形象，而且很大程度上破坏了石家庄市的文化形象。本项目通过拆迁改造，根据发展规划，重新科学合理构建，使整个地块面貌焕然一新，提升城市建设形象。
2.2.5该项目的建设将对改善石家庄市城市景观起到积极作用。
该项目地处石家庄市栾城县楼底镇邵家庄村，该区域规划相对不合理，房屋建筑陈旧，迫切需要通过改造与石家庄市建设大都市的步伐一致，与日益改观的城市景观相协调。该项目的建设，通过科学、合理的规划，将大大改观现有的城市景观，成为石家庄市生态之城的一部分。
综上所述，本项目的建设可改造石家庄市栾城县楼底镇邵家庄村区域内的危旧住房，改善困难家庭的住房条件，提升城市面貌和人居环境，促进区域社会经济的发展，根据石家庄市总体规划的要求，实施石家庄市栾城县楼底镇邵家庄村旧村改造项目是很必要的。
2.3.1区位优势、政策优势突出
该项目所处区域是石家庄市城市发展的大方向，符合石家庄市城市总体规划和详细规划，对于消除此处各种隐患，增强交通能力，提高城镇品位和美化环境均具有重要的意义，特别是政府的重视和政策倾斜，更加强了项目的开发价值，因此，符合石家庄市发展要求和政策导向。
2.3.2地理条件优势显著
根据目前所掌握的现实情况可知，该处为建筑用地，地质条件和水文、泥沙等完全符合建设用地地基要求，地理条件优势。
2.3.3交通优势突出
该项目建设地点道路四通八达，有多路公交车从此经过，人们出入十分方便。
2.3.4外部设施及环境优势独特
项目建设场地位于交通便利地段，材料运输及施工车辆进出方便，物资堆放很好处理，附近配套设施齐全，水、电、通讯、宽带网络等都覆盖至此处。 |
